Quels impacts prévoir sur le marché immobilier dans les prochains mois suite à la crise sanitaire actuelle ?

Pour répondre à cette question, nous nous sommes basés sur une analyse faite par Aymeric Francqui, administrateur délégué, lors de son LIVE réalisé sur Facebook le lundi 30 mars. Vous l’avez manqué ? Découvrez-le en cliquant ici !

L’impact de la crise au niveau de l’immobilier existant

Je pense que nous allons aller vers une période « bénie » dans les mois qui vont suivre directement la fin du confinement avec un nombre de transactions et des prix élevés. Un rattrapage de ces semaines de confinement si je puis m’exprimer ainsi. Ensuite, mécaniquement, nous allons voir apparaître un nombre élevé de biens mis en vente. Cela va modifier l’équilibre de l’offre et de la demande. Et, vous le savez, l’offre et la demande sont nos rois et nos reines !

Ainsi, comme nous avons pu le voir en 2009, il est possible que les prix diminuent de manière générale sur le marché résidentiel. Entre 2009 et 2011, c’est, en moyenne, une baisse de prix de 10 % qui a eu lieu. Néanmoins, il faut noter que cette baisse a été lente (2 ans) mais, surtout, n’a pas du tout été égale.

Si je me réfère au passé, je dirais que :

  • Les biens dont la situation est excellente ne vont pas diminuer de prix, ou quasiment pas. Peut-être que nous n’obtiendrons plus le petit extra de valeur de convenance que nous commencions à obtenir depuis quelques mois mais la valeur du bien ne faiblira pas.
  • Les biens plus excentrés ou situés dans un quartier « en devenir » risquent, par contre, de voir leur attractivité diminuer et leur prix de vente aussi. 
  • Je pense également que le phénomène débuté en 2009 concernant l’opposition bien existant vs bien neuf va se renforcer avec une stabilisation des prix des biens neufs ou totalement rénovés. En revanche, à titre d’exemple, je peux nourrir de nouvelles craintes, comme en 2009, concernant la villa 4 façades des années 60 à rénover entièrement. Le coût de la rénovation sera d’autant plus pris en compte qu’avant.

L’impact de la crise au niveau de la location

Pour la location, dans un premier temps, je pense qu’il ne va rien se passer. Attention, je ne parle pas de location en général mais du marché que nous couvrons (ceinture verte de Bruxelles dont la clientèle est composée en grande partie d’expatriés avec des loyers moyens autour de 1200/1500 € pour un appartement et 2200/3000€ pour une maison).  Les occupants qui souhaitaient déménager vont le faire et on va assister à un embouteillage de demandes et d’emménagements. Les prix vont se maintenir. Il est à noter ici que si Bruxelles a connu une décennie de hausse des prix de vente, il n’en est pas de même avec les prix de la location (sauf pour les biens de – 950 € dont les loyers ont clairement augmenté).

En revanche, à plus long terme, comment vont réagir les « expats » ? Sur 10 personnes envoyées pour quelques années en Belgique, combien resteront tout compte fait dans leur pays (télétravail, visioconférences et autres technologies qui se sont brutalement généralisées) ? La question est de mise avec, quoi qu’il arrive selon nous, un perdant : l’immobilier existant dont le coût de rénovation et/ou le coût d’occupation seront élevés.

L’impact de la crise au niveau de l’immobilier neuf

Pour l’immobilier neuf, la question est celle des investisseurs. En quinze ans, la proportion est passée de 30% d’investisseurs à, en fonction des projets, jusqu’à 75 % d’acquisitions en vue de louer. Comment vont réagir les investisseurs ?

Si, nous en sommes persuadés, le neuf « gagne » à moyen terme. Le retrait même partiel de cette clientèle pourrait avoir des répercussions à court terme sur le rythme de vente des programmes actuels. Ce faisant, les promoteurs vont alors geler les nouveaux projets pendant quelques temps, comme nous l’avions vu entre 2009 et 2011 avec comme résultat un maintien des prix de vente (mais des délais de vente plus longs).

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