Namur : Les tendances immobilières

Un achat immobilier, que ce soit un coup de cœur ou non, soulève souvent la question d’un achat intelligent, d’un bon investissement sur le long terme, ce qui nécessite une évolution des prix du marché. Nombre de nos clients viennent nous rencontrer très tôt dans le processus de recherche afin de définir leurs critères. La question de la situation est essentielle et ressort généralement très vite dans la discussion.

Objectivement, la recherche reste souvent la même : « Une situation idéale pour l’accès aux facilités, aux grands axes (travail à Bruxelles/Luxembourg) et aux centres d’intérêt (famille/sport) ». Tout cela doit idéalement permettre d’acheter un bien avec les surfaces et l’état voulu, le tout, au prix souhaité ». Ayant toujours fait confiance aux chiffres plutôt qu’aux impressions, je conseille vivement à nos lecteurs de se diriger vers le rapport annuel des notaires. Retrouvez-le en cliquant ici.

La bonne nouvelle est que ce rapport chiffré confirme nos impressions : « Les régions les plus prisées sont celles qui offrent le plus de facilités d’accès à la E411/E42, un accès à des commerces, à des transports en commun, dans un environnement calme ». Pratiquement, cela se traduit sur une carte par un marché élevé au nord de Namur, tout en suivant l’axe E411 (Eghezée, Gembloux, Fernelmont, La Bruyère, Arrondissement de Namur (en particulier Bouge, Erpent et Jambes)). Les communes de Profondeville et Gesves échappent à la règle. Cela s’explique, dans les deux cas, par le cadre idyllique naturel que ces deux communes offrent.

Source: https://www.notaire.be/

De manière générale, les études font état d’une évolution de 4,3% entre 2018 et 2019 pour le marché Namurois des maisons (9.2% en 5 ans), sans tenir compte de l’inflation. Pour les appartements, ces chiffres sont de 0.3% en un an et de 13% sur 5 ans. Une remarque très importante à nos yeux est que ces chiffres ne tiennent pas compte de la diminution des surfaces construites et par conséquent, des surfaces vendues. Autrement dit, si le prix total de vente augmente, le « prix au mètre carré » augmente encore plus, ce qui est intéressant lorsque l’on est propriétaire d’un bien qui, a priori, ne rétrécit pas.

De la même façon, le rapport va annoncer des augmentations et diminutions de prix de vente par commune (voir carte ci-dessus). Néanmoins, nous pensons qu’une valeur chiffrée par commune par année peut être fortement faussée en région Namuroise. Il suffit, par exemple, qu’il y ait eu 20 maisons de 160m² en moyenne vendues à Gesves en 2019 et 20 maisons de 170 m² en moyenne vendues à Gesves en 2018 pour expliquer une diminution de 7.5% des prix de vente. A titre d’exemple, un célèbre magazine d’économiste annonçait une évolution de 64% du marché à Ohey en 2018. Les écarts peuvent parfois être incohérents lorsque l’on travaille avec trop peu de données.

Cet indicateur de « prix au mètre carré » est également important lorsque nous analysons plus précisément le marché de l’arrondissement de Namur (voir carte ci-dessous). Erpent, par exemple, affiche des prix de vente médians de 280.000€ alors que Saint-Servais tourne autour de 175.000€. Le rapport ne mentionne pas que les biens vendus sur Erpent sont généralement des maisons 4 façades comprenant souvent autour de 160 à 240 m² habitables avec un jardin de 10 ares ou plus, là où Saint-Servais, plus au centre, est composé de maisons 2 ou 3 façades d’environ 100 à 150 m² habitables avec un jardin « de ville » de 2 ares.

Source: https://www.notaire.be/

Il est par contre important de s’adresser à un agent qui connaît bien la région. A titre d’exemple, Jambes et Salzinnes sont deux entités adjacentes à Namur avec des biens très similaires. Cependant, les problèmes de mobilité diminuent les valeurs immobilières du marché Salzinnois par rapport au Jambois. Si cela impacte parfois une entité entière, cela se joue parfois à un quartier ou une rue selon les fréquentations, les nuisances (sonores par exemple), et c’est pour cela qu’une connaissance précise du marché est essentielle pour éviter un achat à un prix trop élevé.

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