L’investissement immobilier et sa requalification (de plus en plus) récurrente en activité professionnelle

A. Le goût prononcé du contribuable belge pour l’investissement immobilier faiblement taxé

Les belges ont une brique dans le ventre, dit-on, lorsqu’il est question de se loger. Mais il a également un goût prononcé pour le pur investissement immobilier. Il s’agit en effet d’un marché plus sûr que celui des placements financiers, plus compréhensible aussi, et le rendement y est souvent plus intéressant et mieux garanti. La brique ne s’évapore pas et nombreux sont ceux qui préfèrent y placer leurs économies.

C’est ainsi qu’il n’est pas rare qu’un contribuable soit propriétaire en Belgique de plusieurs immeubles, qu’il achète, rénove, construit, loue, découpe, revend, sans se soucier très longuement du sort fiscal de ces opérations. Il faut bien reconnaître que l’investissement sur le marché résidentiel ne connait en effet pas une pression fiscale très forte, qu’il s’agisse de l’imposition des loyers ou des plus-values réalisées.

a. L’imposition des loyers dits « privés »

Un particulier louant un immeuble à des fins d’habitation perçoit des loyers bénéficiant d’un traitement fiscal des plus avantageux puisqu’il n’est tenu de déclarer qu’un revenu forfaitisé, limité au revenu cadastral du bien, multiplié par un coefficient d’indexation (1,863 pour l’exercice 2021[1]), majoré de 40%, et le cas échéant, diminué des intérêts d’emprunt[2].

b. L’imposition des plus-values immobilières d’immeubles acquis à titre onéreux

Les plus-values immobilières ne sont quant à elles imposées qu’à la condition d’être réalisée dans un délai relativement court. On peut retenir que la vente d’un immeuble (bâti) acquis par un particulier à titre onéreux, dans un délai inférieur à cinq ans suivant l’entrée dans son patrimoine, donnera lieu à une plus-value imposable au taux de 16,5%[3].

Au-delà de ce délai de cinq ans, la plus-value ne sera généralement pas imposée du tout.

En cas d’opérations dépassant la seule gestion d’un patrimoine privé, les plus-values immobilières (à la différence des loyers) peuvent toutefois également connaître une imposition au taux de 33%, à titre de revenus divers[4].

Les revenus divers sont les bénéfices ou profits, quelle que soit leur qualification, qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculations quelconques ou de services rendus à des tiers, en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle, à l’exclusion des opérations de gestion normale d’un patrimoine privé.

Les critères permettant de distinguer la gestion normale d’un patrimoine privé et les opérations qui n’en relèvent pas sont issus de la jurisprudence. Il est nécessaire qu’un faisceau d’indices concordants soient réunis, tels que la répétition et la fréquence des opérations, le mode de financement (le recours à l’emprunt), le temps écoulé entre acquisition et revente, le recours à la publicité à des méthodes commerciales, la complexité des opérations réalisées, la spéculation (soit la prise de risques dans l’espoir de réaliser un bénéfice important), etc.

B. L’appétit prononcé de l’administration fiscale belge pour les revenus immobiliers des multipropriétaires

Cette apparente tranquillité recherchée par les épargnants est régulièrement troublée par l’administration fiscale, ces dernières années, celle-ci estimant que de nombreux multipropriétaires sortent du cadre de l’investissement patrimonial ordinaire, et même de la simple spéculation, pour entrer dans celui d’une véritable activité professionnelle.

Ces contrôles s’intensifiaient même, peu avant la crise de la COVID-19, et force est de constater que les requalifications opérées touchaient des profils d’investisseurs très différents.

a. Quand cette requalification est-elle permise ?

L’inconvénient majeur pour les contribuables est qu’il n’existe pas de critères légaux permettant de ranger de manière claire les revenus d’une opération dans la catégorie des revenus professionnels, des revenus divers, ou des revenus immobiliers.

Il s’agit d’une appréciation purement factuelle.

Il faut s’en remettre à la définition retenue par la Cour de Cassation et selon laquelle l’impôt sur les revenus professionnels frappent tous les bénéfices comme tous les profits, quelle que soit leur dénomination, de toute occupation lucrative, c’est-à-dire d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle[5].

Le constat d’une activité professionnelle requiert donc, outre un esprit de spéculation, la réalisation d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle, une activité à part entière.

Tant l’administration fiscale que les Tribunaux du pays se fonde sur la nature, le volume, l’ampleur et la fréquence des opérations examinées. Pour le surplus, ces derniers ont généralement recours aux mêmes critères que ceux examinés en matière de gestion normale de patrimoine privé pour la qualification en revenus divers.

On le comprendra aisément : la ligne de démarcation entre l’existence d’une véritable activité professionnelle et celle d’une gestion normale d’un patrimoine privé dépendra fortement de l’avis, forcément subjectif, du contrôleur de l’administration fiscale, ou du juge fiscal saisi d’un litige.

Quelques décisions de jurisprudence permettent d’illustrer la distinction à opérer, sans pour autant offrir de critères uniformes :

  • Dans un cas soumis à la Cour d’Appel de Mons, un contribuable, chômeur (cette circonstance a elle-même été déterminante), s’est vu reconnaître l’exercice d’une activité professionnelle car, sur une période de 8 ans, ce dernier avait fait l’acquisition de 14 maisons et de plusieurs terrains qu’il avait partagé en lots. Il avait également fait construire plusieurs immeubles et en avait rénové d’autres lui-même. A cet effet, il avait systématiquement recours au crédit[6].
  • La même Cour a rendu une décision similaire dans le chef d’un couple, également au chômage, ayant acheté plus de 20 immeubles et réalisé 31 opérations immobilières en l’espace de 12 ans. L’absence totale de fonds propres et de revenus à l’exception des allocations de chômage, le recours systématique à l’emprunt (parfois à plus de 100% afin de financer les travaux), l’importance des travaux mis en œuvre, ou encore la revente des biens dans un délai parfois rapproché, ont permis de convaincre la Cour de l’existence d’une activité professionnelle[7].
  • La Cour d’Appel de Bruxelles a également rendu un arrêt qualifiant les loyers perçus par un couple détenant quatre immeubles de revenus professionnels. Le recours systématique à l’emprunt pour des sommes avoisinant les 75% des prix d’achat, la faiblesse des revenus du couple, la nécessité de percevoir les loyers au risque de ne pouvoir rembourser les échéances des prêts bancaires, mais également la fréquence des acquisitions (3 immeubles ont été achetés sur une période de 2 ans), le nombre de locataires (97 locataires en 3 ans), ou le fait que le couple assurait lui-même l’entretien des immeubles, sont autant de critères retenus par la Cour[8].

b. Quelles sont les conséquences de cette requalification ?

Lorsque l’administration fiscale entend retenir l’existence d’une activité professionnelle en lieu et place de la gestion normale d’un patrimoine privé, les conséquences financières s’avèrent désastreuses.

Les loyers et les plus-values éventuelles seront requalifiés en revenus professionnels et, comme tels, imposés au taux progressif par tranches.

Il est bien entendu possible de contester cette requalification, ainsi que la détermination éventuelle de la base imposable arrêtée par l’administration fiscale.

Si celle-ci prend parfois le pli d’arrêter de manière précipité la base imposable au montant brut des loyers ou des plus-value réalisées, il conviendra notamment de faire valoir l’ensemble des frais professionnels qui devront dès lors être admis, qu’il s’agisse des intérêts hypothécaires, des amortissements sur immeubles ou des travaux qui y sont réalisés, ainsi que toute charge généralement quelconque pouvant grever la gestion et la location du patrimoine immobilier.

*

Afin d’éviter ce genre d’écueil, il est plus que jamais conseillé aux contribuables effectuant des investissements immobiliers de manière plus intensive que la moyenne d’intégrer ces risques à la structuration de ses activités, et à se faire accompagner par un professionnel, le cas échéant.

Article réalisé par François-Xavier Eeckhout, avocat (lawtax)


[1] A.R. du 15 mars 2020 modifiant, en ce qui concerne le coefficient de revalorisation pour les revenus cadastraux, l’AR/CIR 92, M.B. 23 décembre 2020.

[2] Art. 7, § 1er CIR

[3] Art. 90, 10° CIR

[4] Art. 90, 1° CIR

[5] Cass., 23 mars 1965, Pas.,1965, I, p. 779 ; Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, p. 803 ; Cass., 7 décembre 1973, Pas., 1974, p. 378

[6] Mons, 12 décembre 2014, RG n° 2013/RG/856

[7] Mons, 13 novembre 2013, RG n° 2012/RG/486

[8] Bruxelles, 17 mai 2018, RG n° 2016/AF/9


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