L’importance de la localisation dans l’immobilier !

« Localisation, Localisation, Localisation ». Tel est LE crédo dont vous aurez très certainement entendu parler lorsque vous discutez avec un agent immobilier. Oui, … mais … c’est quoi la localisation et qu’est-ce qui fait qu’une localisation est affublée d’une « prime » ou d’un « AAA » ? Prenons un peu d’altitude et essayons dans un premier temps d’objectiver pourquoi une localisation est mieux, meilleure, en devenir…

Comme pour toute classification, un seul critère ne suffira pas. Penchons-nous sur les plus importants dans le cadre d’un achat immobilier (limitons-nous à la ville ou dans sa proche périphérie). Bruxelles nous servira pour illustrer et parfois quantifier certains de ces critères.

Abordons les critères généralement « objectifs ».

La mobilité

Sachant qu’un ménage bruxellois sur deux n’a pas de véhicule, et étant donné les problèmes de mobilité, un des critères principaux est l’accès aux transports en commun. Pour être « près » d’un arrêt, il ne faut pas marcher plus de 10 min ou 800 m. Dans l’ordre de préférence des arrêts : Metro & Pré-métro, tram, bus. Ainsi, plus ou moins la moitié de la superficie de la Région Bruxelles Capitale (80 sur 161 km carré) se trouve à moins de 10 minutes à pied d’une bouche de métro ou de pré-métro (il y en a une grosse soixantaine). Certes, ceci ne dit pas combien des 550 000 ménages bruxellois se trouvent à moins de 800 m d’un accès au transport public souterrain, mais ceci donne déjà un bonne estimation.

L’enseignement et l’accueil de l’enfance

Voici un autre critère facilement mesurable : combien de temps mettront mes enfants pour aller à l’école ? Ici aussi, il y a de grandes disparités entre les communes bruxelloises, tant au point de vue du nombre d’établissements que du point de vue de la qualité !

La proximité des commerces

Boulangerie, supérette, magasins de bricolage, boucher, volailler, boutique de vêtements, etc tout le monde rêve de pouvoir faire la majorité de ses courses à pied, au bas de sa rue. Malheureusement, certaines rues et quartiers se sont transformés ici en cités dortoirs, là en boulevard de la soif ou encore en bazar à ciel ouvert.

La présence d’espaces verts et de calme

Les habitants de Bruxelles sont sur ce point plutôt bien lotis. Bruxelles est une ville plus verte que vous ne le croyez. Bruxelles compte plus de 8000 hectares d’espaces verts : parcs, bois, forêt de Soignes, cimetières, terrains de sport, etc. Soit la moitié de la Région ! Mais les espaces verts sont inégalement répartis sur la Région: 70 % se trouvent en périphérie contre 10 % en centre-ville, les grandes espaces verts de la capitale se trouvant plutôt au sud-est.

Autres facilités.

La vie n’est pas, heureusement, qu’un simple « métro-boulot-dodo » : cinémas, musées, théâtres, restaurants, associations, marchés, hôpitaux, etc font partie intégrante de ce qu’offre la ville et de ce que demandent les habitants. Et comme les villes ont tendance à s’agrandir, ainsi en va-t-il de toutes ces facilités.

La sécurité

Tout le monde devrait avoir le droit de vivre sans craindre de se faire cambrioler ou subir un vol à la tire. Bruxelles n’est pas considérée comme une ville dangereuse et se classe plutôt honorablement face aux autres capitales (en 24ème position parmi les grandes capitales). Toutefois, il y a bien entendu de grandes disparités entre quartiers. Et même si la réputation de dangerosité d’un quartier n’est liée qu’à l’un ou l’autre événement, celle-ci « colle » longtemps à la peau …

Le Prestige et la réputation

On aborde ici un critère déjà moins « objectif » mais tout aussi important voire quantifiable. Interrogez 100 habitants d’une ville et ils vous donneront tous les mêmes 10 endroits ou quartiers les plus prestigieux. Par contre, il y aura beaucoup plus de disparités pour les quartiers « mal famés ». Un premier effet psychologique apparaît ici : la majorité s’accorde sur ce qui est très bien, mais c’est chez les « autres » que c’est moins bien.

A la lumière du point précédent, on sent bien qu’une localisation ne sera pas appréciée par tous de la même manière ! Avant d’élaborer, il convient ici de distinguer un achat immobilier pour y vivre d’un investissement.

J’achète pour y vivre.

La grille de lecture d’un jeune couple sera très différente de celle d’une famille avec enfant(s) qui sera également différente d’un couple à la retraire. Prenez l’exemple de la proximité à l’école : préoccupation « future » pour les premiers, « capitale » pour les seconds et « nuisance » pour les derniers (sauf pour les petits enfants …). Les goûts, les habitudes et les priorités définiront ce qu’est une bonne localisation aux yeux de chacun. Bien sûr, il y a souvent des compromis à faire (dont celui du prix que nous n’aborderons pas ici), mais certains quartiers réunissent plus de gommettes vertes que de gommettes rouges…

J’achète pour investir.

Dans ce cas, la question des critères de localisation doit être vue sur un autre angle : y a-t-il une cohérence entre le type de locataire que je recherche pour mon bien et la localisation. Il est évident qu’une prime location pour un studio étudiant est près d’une haute école ou une université. Si je targette les jeunes cadres dynamiques, je chercherai plutôt une localisation à la mode près des galeries d’art et des bars branchés. Si je veux louer à une famille « classique », une localisation près des parcs et des transports en commun sera dans le haut de mes critères. Cette adéquation entre type d’appartement, locataire recherché et localisation doit être la plus grande possible afin de maximiser votre investissement.

Et il faudra aussi vaincre certains a priori : ne nous voilons pas la face, certaines personnes ne se « font » toujours pas à l’idée que la Région de Bruxelles Capitale est devenue une ville multiculturelle : Bruxelles est, après le Luxembourg, la ville la plus cosmopolite d’Europe. Un Bruxellois sur trois est de nationalité étrangère et un sur cinq est ressortissant d’un autre Etat de l’Union européenne,  (source IBSA 2018). Ainsi il existe de très bonnes localisations liées à la nationalité (eg les Portugais près de la place Flagey, les Français à Ixelles, les Roumains (9% de la population belge) à Anderlecht, ou la forte présence congolaise à Matongé). Attention toutefois à ne pas tomber dans d’autres travers (ghettoïsation, replis …). Rappelons-nous également que l’interdiction de discriminer sur base d’une série de caractéristiques dites « protégées » (comme l’origine, la religion, le handicap, l’âge, le sexe, etc.) est également applicable lors de la location d’un bien.

Localisations actuelles et en devenir.

Heureusement, une ville vit, bouge, évolue … ainsi en va également pour les « bonnes » localisations. Les critères mêmes qui définissent un bon quartier évoluent. Ainsi, fin des années 80, les habitants de la place Dumon à Woluwé-Saint-Pierre, craignaient l’arrivée de la horde de « loubards » qui allait inévitablement accompagner l’ouverture de la station de métro « Stockel ». Aujourd’hui, c’est l’une des meilleures localisations de Bruxelles, toutes communes confondues. A contrario, beaucoup de Ucclois regrettent l’absence de métro … Décision prise dans les années 60-70 par manque de vision et esprit de repli.

Mais reconnaissons-le, cela prend du temps. Comme nous l’avons écrit plus haut, une mauvaise réputation a la vie dure. Et, il faut l’admettre, est involontairement – ou pas – entretenue tant par les agents immobiliers que par la vox populi.

Aujourd’hui les quartiers « prime » tant pour leurs qualités intrinsèques que pour l’importance que les acheteurs y accordent se situent plutôt à l’Est et au Sud de Bruxelles. Ce sont des quartiers matures, en évolution lente et dont les administrations communales font tout pour garder l’attractivité. Mais elles doivent jongler entre le besoins de nouveaux logements et autres constructions (et accessoirement de plus de taxes et d’électeurs) et le phénomène du NIMBY (Not In My Back-Yard ou : pas dans mon jardin). Ces quartiers restent une valeur sûre comme en attestent leurs prix au mètre carré supérieurs au reste de la capitale.

Nous observons également de belles réalisations du côté d’Evere avec le développement de tout le site de Media-parc près de Meiser.

Le centre ville et plus particulièrement le quartier Dansaert est l’exemple de localisation qui a fortement évolué et qui est maintenant prisé par la jeunesse internationale de Bruxelles. Cette évolution date de bien avant la mise en place du piétonnier dont il est peut-être encore trop tôt pour en mesurer pleinement l’impact.

« L’autre côté du canal » n’est pas en reste et certains quartiers d’Anderlecht ont entamé une très belle mue (le long du canal) tout comme Jette et Ganshoren. Dans ces quartiers, le prix au mètre carré reste abordable et tend à augmenter.

En tout état de cause, n’oublions pas que tout bien immobilier est voué à être revendu. Si à court terme, l’influence de la localisation sur le prix de vente est connue, il n’existe par contre pas de boule de cristal pour la prédire à plus long terme. D’un point de vue investissement, la différence entre une localisation prime et en devenir est comparable à l’achat d’une obligation ou d’une action. D’un côté, un revenu stable et une plus-value intéressante, de l’autre, un potentiel de gain plus important mais plus de risque … no pain no gain.

Pour clôturer, voici l’autre « meilleur secret » des agents immobiliers :  il vaut mieux acheter la plus vilaine unité de la plus belle rue que la plus belle d’une vilaine rue …

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