Le régime de la taxation à 6% étendu temporairement : L’hypothèse de la vente par un promoteur d’un logement neuf issu de la reconstruction

En principe, les opérations immobilières consistant en la construction de logements privés sont soumises au taux de TVA de 21%.  Certains travaux de démolition et de reconstruction de bâtiment peuvent, sous certaines conditions, bénéficier du taux de TVA réduit de 6%. Jusqu’à peu, ce taux réduit n’était toutefois applicable que lorsque les travaux envisagés avaient lieu sur le territoire d’un des 32 principaux centres urbains de Belgique.

Pour pallier certaines conséquences de la crise sanitaire pour le secteur de l’immobilier et le pouvoir d’achat des citoyens, le Conseil des ministres a temporairement étendu l’application du taux réduit de 6% à tout le territoire belge moyennant le respect de conditions strictes[1]. L’objectif de cette mesure est notamment de réduire pour les deux années à venir le coût d’acquisition d’un logement familial neuf en reconstruction de la ville sur la ville.

Pour ce faire, trois mesures temporaires sont entrées en vigueur au 1er janvier 2021. Celle qui nous intéresse ici concerne la vente d’un logement neuf, après démolition et reconstruction par un promoteur, à une personne physique qui l’occupera à titre privé.

En préambule, il est toutefois important de préciser que, dans le cadre de la mesure étudiée, seule la vente de l’immeuble est sujette à l’application du taux de TVA réduit, pour autant que les 5 conditions de fond (détaillées ci-après) soient remplies. Les travaux de démolition-reconstruction réalisés par le promoteur ne sont quant à eux pas visés par cette mesure.

1. Démolition d’un bâtiment – reconstruction d’un bâtiment de logement

Le logement neuf doit résulter d’une opération de démolition et de reconstruction d’un bâtiment.

La démolition doit concerner un bâtiment, au sens de la réglementation TVA, à savoir toute construction incorporée au sol[2].  Par ailleurs, l’utilisation du bâtiment démoli est sans incidence sur l’application du régime du taux réduit. Il peut s’agir d’une habitation, d’un hangar, un magasin, un garage,…

La démolition doit être complète, ce qui signifie qu’elle doit concerner le bâtiment dans sa totalité. Il y a toutefois une tolérance spécifique de la part de l’administration qui étend la notion de reconstruction aux transformations qui échapperaient, par leur ampleur, à l’application du taux réduit de TVA pour la rénovation[3].

Par ailleurs, le bâtiment reconstruit ne doit pas nécessairement être implanté au même endroit que le bâtiment démoli, pour autant qu’ils concernent une même parcelle.

Enfin, les travaux de démolition et de reconstruction doivent être réalisés ou commandités par la même personne. Il convient donc d’être vigilant dans l’hypothèse spécifique d’un développement sous droit de superficie où le tréfoncier accomplirait la démolition et le superficiaire la reconstruction (il existe certaines souplesses temporaires à cet égard).

2. Habitation unique et propre

Pour bénéficier du régime, l’habitation doit être utilisée, au moment de la première utilisation ou de la première occupation, comme habitation unique et à titre principal comme logement propre par l‘acquéreur qui y établira son domicile sans délai.

Le critère d’ « habitation unique » implique que l’acquéreur ne soit pas déjà propriétaire, ni détenteur d’un autre droit réel, d’une autre habitation. Il n’est toutefois pas tenu compte : -des autres habitations dont il est copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier à la suite d’un héritage[4]. -d’une autre habitation qu’il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle de la première mise en service ou occupation de la nouvelle habitation.

Pour les couples mariés ou des cohabitants légaux qui souhaitent acquérir une nouvelle habitation au taux réduit, l’administration va examiner cette condition dans le chef de chacun d’eux.

Le critère « à titre principal comme habitation propre » requiert que l’acquéreur occupe le logement à titre personnel. Une activité économique accessoire peut être autorisée sur une superficie réduite.

Enfin, l’acquéreur doit y établir son domicile sans délai.

3. Superficie

Une condition particulière concerne la taille des logements, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’une unité de logement dans un projet d’habitat groupé. Pour bénéficier du taux réduit, la superficie du logement doit être limitée à 200,00 m².

Le calcul de la superficie totale habitable se fait en additionnant la superficie de toutes les pièces d’habitation  pour autant qu’elles disposent d’une superficie minimum de 4,00 m² et d’une hauteur sous-plafond de 2,00 m[5]. Les espaces utilisés à des fins d’activités économiques sont également pris en compte dans le calcul.

A contrario, les autres pièces et espaces de la maison ne sont pas comptabilisés. Il s’agit notamment des garages, des salles de bains et de douche, des escaliers, des débarras, des couloirs, des caves et greniers non habitables.

Pour un appartement, il n’est pas tenu compte des espaces communs.

4. Exigibilité

Dans le respect des conditions de fonds précitées, le taux réduit de la TVA à 6% s’applique à la TVA sur la vente d’un logement exigible du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022.

Dans le cas où le compromis a été signé en 2020 et l’acompte a été versé avec application du taux de TVA de 21%, celle-ci est définitive. En revanche, si l’acte authentique est établi en 2021, le solde du prix pourra bénéficier du taux réduit de TVA.

Ces conditions doivent être maintenues pendant une période continue de 5 ans, à défaut d’un remboursement (partiel) de la différence.

5. Déclaration préalable

Il appartient au promoteur immobilier d’introduire la déclaration qui atteste que le vendeur et l’acquéreur remplissent bien les conditions de fond.

La déclaration doit être déposée au plus tard au moment de la livraison du logement par le promoteur. Dans le cas d’une vente sur plan, il s’agit généralement de la réception provisoire du logement. L’idéal est cependant d’introduire la déclaration le plus en amont possible afin que le montant de l’acompte puisse également bénéficier de l’application du taux réduit.

La déclaration doit être accompagnée d’une copie du permis d’urbanisme. Le promoteur doit en outre garder à la disposition de l’administration une copie du compromis ou de l’acte de vente ainsi que les contrats de construction relatifs à la démolition-reconstruction.

Article rédigé par Sandrine Dewulf, legal advisor chez D-Sight sdewulf@d-sight.be


[1] Loi-programme du 20 décembre 2020, M.B., 30 décembre 2012, p.96068 ; art. 15.

[2] Article 1er, §9, 1° du Code de la TVA. Il y a lieu d’entendre « par bâtiment ou fraction de bâtiment, toute construction incorporée au sol » et « par sol y attenant, le terrain sur lequel il est permis de bâtir et qui est cédé par la même personne, en même temps que le bâtiment et attenant à celui-ci ».

[3] Projet de loi-programme, Doc. parl., Chambre, 2019-2020, n°55-1662/1, p. 21

[4] Article 1 quater, §3, al. 3 de l’arrêté royal n°20 fixant le taux de TVA.

[5] La superficie des pièces est calculée à partir de et jusqu’au côté intérieur des murs mitoyens ou des murs en élévation en fonction des cas.

Leave a Comment