La TVA sur l’immobilier Neuf, quel casse-tête.

Nous avons souvent des aprioris sur la taxation des ventes dans l’immobilier neuf.

21% est le chiffre que nous retenons tous !

Mais en pratique, les choses peuvent être plus nuancées.

La première chose à savoir lorsque vous achetez un bien neuf est que le prix de vente est toujours composé d’une valeur attribuée au terrain et d’une valeur représentant les constructions.

Les régimes fiscaux (ou les taxations) appliqué(e)s ensuite sur chacune de ces valeurs dépendent de la « composition/configuration » de la partie venderesse :

1. Si le propriétaire-vendeur du terrain est aussi propriétaire-vendeur des constructions :

Dans un cas classique, on applique une TVA de 21% sur la totalité du prix (VC+VT*). Ceci sera valable si le propriétaire du foncier et de la construction est une seule et même personne ou entité juridique. À cela s’ajoutent les frais de raccordement, les honoraires de notaires et, pour les copropriétés, les frais liés à la rédaction de l’acte de base.

2. S’il y a un « propriétaire-vendeur A » pour le terrain et un « propriétaire-vendeur B » pour les constructions :

Deuxième possibilité, si les propriétaires pour le foncier et pour la construction sont deux entités différentes, la partie terrain sera vendue sous le régime des droits d’enregistrement (12,5% à Bruxelles et dans le Brabant Wallon et 10% en Flandre) et la construction sera quant à elle soumise au régime de la TVA de 21%.

Nous vous avons ainsi exposé les deux cas les plus classiques que vous pourrez rencontrer lors de votre recherche d’un bien immobilier neuf.

Il existe toutefois encore un autre cas de figure :

3. S’il s’agit d’un changement d’affectation d’anciens bureaux :

Certains projets peuvent profiter d’un montage financier plus avantageux, notamment lorsqu’il s’agit d’une reconversion d’anciens immeubles de bureaux en bâtiments résidentiels.

Dans ce cas-ci, la partie « terrain » est alors scindée en un tréfond soumis aux droits d’enregistrement (12,5% à Bruxelles et dans le Brabant Wallon et 10% en Flandre) et une emphytéose laquelle est taxée à 2%. La partie « constructions » se voit appliquer la TVA de 21%. Les proportions entre ces 3 composantes seront définies par le SPF Finances. 

Finalement, certains primo-acquéreurs pourront bénéficier d’abattements sur les droits d’enregistrement et/ou d’une TVA réduite à 6%*.

*Sous certaines conditions

Vous envisagez d’acquérir un bien neuf ? Nous vous conseillons de prendre rendez-vous avec des professionnels qui pourront vous informer aux mieux. Chez Latour & Petit, nous nous efforcerons de vous aiguiller vers le projet de vie qui correspond le plus à vos besoins que ce soit pour un investissement ou pour votre propre habitation.

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