La fiscalité dans l’immobilier neuf

A priori, lorsqu’un particulier acquiert un bien neuf, il doit payer de la TVA. Mais jusqu’à quand un bien est-il neuf ? Un bien est considéré comme neuf durant deux années complètes suivant la première occupation et sera donc soumis au régime de la TVA. Cependant, selon les projets, la fiscalité varie :

La vente FULL TVA

Lorsque la société propriétaire des constructions est également propriétaire du terrain, l’entièreté de la vente est alors soumise à la TVA. Dans ce cas, il faudra donc tout simplement ajouter 21% au prix de vente hors frais du bien.

EXEMPLE : Pour un achat de 300 000€ hors frais, le client paiera 63 000€ de TVA.

Le « SPLIT » terrain/construction

Cependant, lorsque la société propriétaire des constructions est différente de celle qui est propriétaire du terrain, la vente est divisée en deux parties distinctes : la vente de la construction qui est toujours soumise au régime de la TVA ET la vente du terrain qui sera soumise aux droits d’enregistrement (10% en région flamande ou 12,5% en région bruxelloise et wallonne). Cette fiscalité est donc bien plus avantageuse que la précédente.

En bref, dans le cas d’un achat avec SPLIT terrain/construction, le client final paiera 10% ou 12,5% sur la partie terrain (qui représente généralement 30% du prix total) et 21% sur la partie construction.

EXEMPLE : Pour le même achat (en région flamande) d’un bien de 300 000€ hors frais, le client paiera 9000€ de droits d’enregistrement et 44 100€ de TVA, soit un total de 53 100€, cela représente une économie de près de 10 000€ par rapport à une vente FULL TVA.

Pour aller encore plus loin : Le DÉMENBREMENT de la propriété du terrain

Une dernière exception peut encore arriver en cas de droit d’emphytéose et cela est encore plus avantageux fiscalement. En effet, dans ce cas, la partie terrain peut elle-même être démembrée en deux entités distinctes :

  • Le tréfonds (le sol) : la vente du tréfond est toujours soumise aux droits d’enregistrement (10% ou 12,5%).
  • L’emphytéose (le droit de jouir du sol) : La particularité ici est que la transmission de l’emphytéose est très faiblement taxée (2%). La proportion de la partie emphytéose varie d’un cas à l’autre et il est impossible d’établir une moyenne générale.

En bref, un achat avec DÉMENBREMENT de la propriété du terrain est identique à un SPLIT terrain/construction sauf que le terrain est lui-même scindé en deux entités afin d’améliorer encore plus la fiscalité.

Finalement, l’immobilier neuf est-il si désavantageux d’un point de vue fiscal par rapport à l’immobilier existant ?

Pour rappel, un achat de bien existant est soumis à 100% aux droits d’enregistrement.

EXEMPLE : Pour le même achat (en région flamande) d’un bien de 300 000€ hors frais, le client paiera 30 000€ de droits d’enregistrement.

Il est donc certain que l’achat d’existant est plus intéressant comparé à un achat FULL TVA, la différence se fait déjà moins sentir en cas de SPLIT terrain/construction. Lorsque le terrain est démembré, la différence devient minime ou même nulle si la proportion de la partie emphytéose est élevée.

En conclusion, il est donc faux de croire qu’un achat immobilier neuf est nécessairement désavantageux par rapport à un achat en immobilier existant. De plus, le neuf a d’autres avantages précieux, comme la garantie décennale et l’absence de gros travaux à prévoir à court/moyen terme par exemple.

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