Charges en copropriété

Ce lundi 13 avril (en plein confinement donc) nous avons abordé lors de notre « Facebook Live »  l’investissement immobilier (à retrouver ici). Nous avons reçu beaucoup de demandes à propos des « charges » pour les appartements.

C’est l’un des éléments importants lors de tout achat immobilier (pour un investissement ou pour y résider).

Je vous propose de faire un petit tour d’horizon de ce que sont les « charges » en copropriété, de leur montant et qui les paient.

1/ Le précompte immobilier

Dans l’immobilier résidentiel, c’est toujours le propriétaire qui paie le précompte immobilier. Pas question de le faire supporter par le locataire si le bien est loué. En règle générale, le précompte immobilier pour un appartement standard s’élève à un mois de loyer.

2/ Les charges supportées par l’occupant (locataire ou propriétaire résident)

A/ Les charges communes sont celles qui sont générées par le fait même de vivre en copropriété. Ces charges incombent normalement à tous les occupants. 

On parle donc de l’électricité des communs (éclairage, porte de garage, …) et de l’ascenseur, du nettoyage des parties communes (main d’oeuvre, eau, matériel), des entretiens périodiques obligatoires ou nécessaires des ascenseurs ou des chaudières (lorsqu’elles sont communes), des frais de jardinage, de concierge, de sortie des poubelles, de syndic (s’il est rémunéré).

La gestion quotidienne de ces frais est assurée normalement par le syndic qui demandera des avances pour que le fonds de roulement soit provisionné afin de payer les factures liées à ces dépenses. C’est à l’occupant donc de normalement payer pour ces charges puisqu’il en « profite ». 

Une note toutefois :  rien n’oblige le propriétaire à faire payer ces charges par le locataire. Celles-ci peuvent donc, conformément au droit commun, être déterminées librement par les parties (sous forme de forfait ou de frais réels) (article 1728ter C. civ.)

Comme il s’agit d’une copropriété, la clé de répartition pour ces charges communes est définie dans l’acte de base de la copropriété : ce sont les quotités, les fameux “millièmes ou dix-millièmes ». Ainsi si votre appartement compte pour 150 millièmes, le syndic vous demandera 15€ pour chaque facture globale de 100€.

Pour un immeuble résidentiel neuf de taille raisonnable, ces charges communes s’élèvent en général à 1€ par mois par mètre carré lorsqu’il n’y a pas de concierge ni jardin somptueux ou gigantesque à entretenir. 

Les promoteurs sont depuis longtemps sensibilisés à mettre en oeuvre dans la conception même de leurs ouvrages des techniques permettant de diminuer ces charges communes : isolation du bâtiment qui permet de ne pas chauffer les communs pour rien, lampes LED à temporisateur, ascenseurs peu gourmands en électricité, et dans certains cas, panneaux photovoltaïques pour couvrir une partie des besoins des communs.

A périmètre comparable (voir plus bas), un ancien bâtiment coûtera bien souvent de 2€ par mètre carré à 4€ par mètre carré.

B/ Les charges locatives.

A coté des charges communes, l’occupant doit également couvrir ses charges privées. Il s’agit là de ses consommations : son chauffage, son électricité, son eau -froide et chaude- ses abonnements de télécommunications … Pour certaines de ces charges, l’occupant a le choix du fournisseur puisqu’il les prend à son nom. 

Il ne faut pas oublier les taxes, les assurances et les frais d’entretien qui sont à charge du propriétaire.

Bien évidemment c’est l’usage et les -mauvaises- habitudes qui vont peser sur le montant de la facture de chacune de ces dépenses. Toutefois, on comprend aisément qu’un immeuble bien isolé, bien orienté, offrant de grandes fenêtres en double ou triple vitrage coûtera bien moins cher en chauffage. Idem si les appartements sont équipés d’une Ventilation Mécanique Controlée qui permet de récupérer la chaleur tout en ventilant les pièces chaudes et humides. La facture d’électricité baissera avec la qualité énergétique des équipements ménagers (lave-vaisselle, lave linge, frigo, plaques de cuisson et four), le LABEL « A ». N’oublions pas les lampes LED (80% plus économes que les lampes classiques) ni les « mousseurs » et toilette limitant le débit d’eau.   

Dans un immeuble moderne, se chauffer coûte quelques dizaines d’euros par mois!

Pour en finir avec les charges privées, il ne faut pas confondre « production » et « consommation/usage ». 

Dans certains immeubles, la production d’eau chaude (chauffage et/ou sanitaire) est « commune ». Pour définir la facture de chacun, il y a plusieurs possibilités : 

– Partager les frais en fonction des quotités (bonjour les abus)

– Les archaïques calorimètres (à évaporation ou électroniques collés sur les radiateurs) ne donnent qu’une bien vague idée de la consommation réelle. 

– Les immeubles modernes sont équipés de compteurs de passage à l’entrée de chaque appartement ce qui permet de calculer très exactement la consommation de chacun et donc d’avoir une juste refacturation.

3/ Le fonds de réserve

Afin d’anticiper certaines charges communes futures (toitures, peintures des châssis et balcons …), l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de créer une « épargne » au fil de l’eau. Ce fonds doit être séparé du fonds de roulement et ne peut pas servir pour payer des factures de gaz par exemple. 

Dans les immeubles récents, ce fonds n’est en général pas nécessaire puisque l’immeuble n’a pas encore vécu et que la garantie décennale du promoteur couvre les défauts de structure et d’étanchéité. Toutefois, une copropriété bien gérée demandera aux propriétaires de verser un petit montant … les petites rivières feront de grands fleuves et la douloureuse le sera moins …

Cette épargne est à charge des propriétaires. Attention, lors de la vente d’un appartement, les montants versés restent définitivement acquis au fond de la copropriété!

En conclusion, avant votre achat, renseignez-vous bien sur les charges communes, le précompte et le fonds de roulement. Le syndic doit mettre à la disposition de tout acheteur les comptes annuels de la copropriété des 3 derniers exercices. S’il s’agit d’un achat pour un investissement, un appartement avec peu de charges se louera plus vite et proportionnellement plus cher.

Avant de clôturer, quelques légendes auxquelles il faut tordre le cou, ou pour le moins qui méritent des explications :

1/ Il vaut mieux des chaudières individuelles qu’une grosse installation commune : VRAI et FAUX

Dans le cas d’une mise en location, une chaudière centrale a le mérite de faciliter l’entretien (le syndic s’en charge en temps voulu) et offre une plus grande sécurité en cas de panne. Ces unités centrales sont souvent plus efficaces mais il faut chauffer toutes les canalisations depuis la chaufferie jusqu’aux appartements. Les calculs PEB actuels tentent à privilégier les chaudières individuelles mais il faut tenir compte des points ci-avant.

2/ Les grands immeubles ont des charges communes très élevées : VRAI et FAUX

Le fait de diviser en beaucoup d’unités les frais communs diminue la charge pour chacun. Ainsi un concierge est « payable » dans un ensemble de 150 unités. Par contre, on voit souvent que les propriétaires des grands ensembles ne sont pas toujours prévoyants ou ne veulent pas faire les travaux à temps ce qui augmentent la facture au moment de les faire. Il ne faut  pas non plus confondre taille et âge du bâtiment! Un petit immeuble, vieux et mal géré coûtera bien plus cher aux occupants qu’un gros immeuble moderne!

3/ Un syndic coûte cher ! FAUX, au regard de la quantité de travail fourni. Les syndics facturent leur prestation entre 20€ et 30€ par mois pour un appartement type. Attention à ne pas confondre syndic et concierge! 

4/ Les habitants des rez ne devraient pas payer pour les ascenseurs. FAUX : vivre en société nécessite de « partager » certains coûts. Les quotités des appartements d’un rez intègrent cet usage moins intensif des ascenseurs (ils se rendent bien dans le parking …). Et surtout, la majeure partie de la consommation d’un ascenseur sert à le faire « décoller », comme pour un avion.

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